中央空调系统是酒店重要的机电系统，也是对酒店经营影响最大的系统设备；做好日常 維护和计划保养对于保证系统的正常运行、能耗控制及使用寿命均十分重要。
空调系统的維护保养分为日常維保和计划保养，日常維保主要是指在日常工作中对机 房、系统和末端设备进行的以检查、維护为主的巡检工作；计划保养则是指对设备进行的定 期拆检、保养。維护保养的内容包括：冷冻、冷却水系统，冷却塔、新风机组、风机盘管、 风管系统及水泵等；制冷机的維保内容需根据其设备类型，部分酒店交由专业公司完成。工 程部必须根据酒店的经营要求，制定完整的年度、季度、月度和日常的保养计划。
—、日常維护保养
系统及设备日常維护的基本要求可概括为：“整齐”、“清洁”、“润滑”、“安全”和“完好”。
（―）整齐
“整齐”体现了管理水平和工作效率；酒店内所有设备和机房都必须保持整洁、整齐，工 具、附件等也要整齐放置；设备的零部件及安全防护装置要齐全；设备的各种标牌要完善、 干浄，各类线路、管道要安装整齐、规范。
（二） 清洁
设备的清洁是为设备的正常运行创造一个良好的形象，也减少设备的磨损；因此，必须 保持机房内设备周围的场地清洁，不起灰，无积油，无积水，无杂物。设备外表清洁，无锈 斑，各部位滑动面无油污;各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。
（三） 润滑
保持设备的油标醒目，保持油箱、油池的清洁，无杂质；油壶、油孔、油杯、油嘴齐全, 油路畅通；每台需要润滑的设备都应制定润滑检查制度，按质、按量、按时加油或换油。
（四） 安全
遵守设备的操作规程和安全技术规程，防止人身和设备事故；电气线路接地要可靠，绝 缘性良好；限位开关、档块均灵敏可靠；信号仪表要指示正确，表面干浄、清晰；各类易 燃物品有专人管理；登高梯等辅助工具要安全可靠。
（五） 完好
完好主要指系统及设备的运行状况能否满足要求，有无振动和异常现象，各类仪表读数 是否正常等。设备的完好，是设备正确使用、精心維护的结果，也是设备管理的目标之一。
二、计划保养
计划保养工作相对日常維保要复杂得多，工作量也较大。由于系统保养需停机时间，因 此，工程部必须制定合理、完整的保养计划，在短暂的换季期间对系统及设备实施保养工作； 当然，工程部可根据自身情况，将部分維保工作外包，由专业公司完成。
（―）水系统的清洗保养
空调冷冻水、冷却水的化学水处理是最常见的保养方法，有效的水处理能很好地解决系 统中腐蚀、结垢及菌类藻类的滋生问题，对保证系统运行效率和使用寿命十分重要。酒店需 根据当地水质及系统的运行情况，配制药剂和投加量，满足冷冻水、冷却水的水质标准要求。
1、冷却水系统
（1） 用清水冲洗系统，开泵运行，如循环冷却水系统浊度较高时，则进行排水置换；目 的是为了清除系统中的杂质和悬浮物。
（2） 杀菌灭藻、清洗预膜。通过冷却塔投药，运行48小时；此阶段禁止排水，连续运 行；目的是清除系统中的菌藻，浄化金属表面，让预膜在金属表面形成一层保护膜，以达到 防止腐蚀的目的。
（3） 投加缓蚀阻垢剂。通过冷却塔一次性投加。
（4） 投加杀菌灭藻剂。通过冷却塔投加，一般二至三周投加一次。加杀菌灭藻剂时， 先清理冷却塔塔池,大量排污后:再加入杀菌灭藻剂，6〜8小时不排污。
2、 冷冻水系统
（1） 清水冲洗。系统充满水后，开泵运行:如冷冻水浊度较高时，则进行排水置换。目 的是清除系统中的杂质和悬浮物。
（2） 投加清洗预膜剂。通过膨胀水箱投加，运行48小时；此阶段禁止排水。目的是浄 化金属表面，让预膜在金属表面形成一层保护膜，以达到防止腐蚀的目的。
（3） 投加缓蚀剂。通过膨胀水箱投加；药剂一次投入系统:运行24小时后分析药剂浓 度。每隔二至三周分析系统中药剂浓度:根据需要确定补加药剂的量。
3、 水管系统的維护保养
（1）每两个月详细检查一次管道系统中的自动排气阀的动作情况，对动作不灵的要修理或 更换。
（2）每三个月拆开、清洁一次水泵吸入口处的水过滤器。
（3） 每半年检查一次水管保温层或保护层，脱落或破损的要及时补好。
（4） 每半年对阀门加注一次润滑油，同时对不经常动作的阀门要手动几个来回，防止锈死。
（5） 每年检查一次电磁阀和电动压差调节阀。
（6） 每年清洁一次膨胀水箱，并对箱体及钢架结构基座进行一次除锈刷漆。
（7） 每年检查一次水管系统的支承构件，损坏的要修复，松动的要紧固，锈蚀的要除锈刷 漆o
（二） 风机盘管的清洗（通常情况下，每年清洗一次）
（1） 拆下风机盘管。
（2） 清洗风机扇叶。
（3） 视电机运转情况，决定是否加注润滑油。
（4） 盘管翅片清洗：取下盘管，用喷壶把清洗剂喷洒在翅片上，用水枪冲洗翅片。
（5） 取下回风过滤网，用水清洗。
（6） 清洁风机盘管托盘；疏通排水管。
（7） 检查电磁阀开关的动作情况，不正常或控制失灵要及时修理或更换。
（三） 冷却塔停机后的清洗、保养
（1） 检查冷却塔主水管、分水管、喷头有无缺陷，及时进行維修、固定；彻底清除布水管 及喷头内部的污物，以保证水管畅通。
（2） 彻底冲洗冷却塔水盘及岀水过滤网罩，避免水垢污物积存堵塞管道。清洗完毕应打开 泄水阀门，放尽水盘内积水，以免冻坏。（3）检查水盘、塔脚是否漏水，如有漏点，及时补 胶。
（4） 清洗冷却塔所有换热材料（填料），彻底清除水垢污物，保证换热材的洁浄。
（5） 检查电机及传动系统是否完好；测试电机的绝缘情况。
（6） 检查塔体外观及部件是否完好无损，必要时进行修补、重新紧固各部位螺栓、除锈刷 漆。
（四）水泵的維护保养
（1） 日常检查轴承的润滑油位情况，缺油时要及时添加；注意紧固松动的地脚螺栓和连接 螺栓的螺母；每天检查轴封（盘根）是否漏水，随时进行调整，如有损坏，应及时更换。
（2） 每年进行一次解体清洗，发现有损坏的零部件要予以更换。
（3） 视情况一至三年对泵体刷一次油漆。
（五）风管系统的維修保养
（1） 每季度检查各种风阀的灵活性、稳固性和开启的准确性，并进行必要的润滑和堵漏。
（2） 每季度对送回风□进行一次清洁和紧固，带过滤网的风口要两周清洁一次过滤阀。
（3） 每半年检查一次风管保温层或保护层，脱落或破损的补好，开胶的重新粘好。
（4） 每年检查一次风管系统的支承构件，损坏的要修复，松动的要紧固，锈蚀的要除锈刷 漆。
（5） 风管与风柜间的软接头两个月检查一次，有损坏要及时修补。
